Cómo tributar al comprar o heredar una casa si no tiene asignado el nuevo valor fiscal

Desde el pasado 1 de enero comprar, heredar o donar una vivienda tiene sorpresa y es el valor de referencia de Catastro, que es la nueva base imponible de impuestos como el ITP o el de Sucesiones y Donaciones. Se trata de un nuevo valor fiscal y no todos los inmuebles lo tienen asignados. De hecho, dicho valor tan solo se ha asignado a las viviendas y garajes, e incluso en este grupo de inmuebles también hay excepciones. Por eso, muchos contribuyentes se preguntan por qué valor tienen que declarar cuando adquieran alguno de estos inmuebles sin valor de referencia.

La ausencia de valor de referencia, prevista en la normativa del ITP y del ISyD

En este punto, debemos acudir a la Ley de estos impuestos. Así, la normativa del ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993) prevé en su artículo 10 que la base imponible será el valor de referencia asignado al inmueble, salvo que el valor de escritura sea mayor.

No obstante, el último párrafo del apartado 2 de dicho precepto aclara que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.”

En idéntico, sentido, y ante la ausencia de valor de referencia asignado al inmueble, la Ley 29/1987 que regula el ISyD prevé en su artículo 9.3, último párrafo, que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.”

Teniendo en cuenta lo anterior, José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, considera que “la ausencia de valor de referencia permitirá al contribuyente tributar en el ITP o en el ISyD (según el caso), conforme al valor por el que se ha escriturado. Ello, siempre que éste no difiera del valor de mercado”.

La posibilidad de recibir una comprobación de valores de la CCAA

No obstante, cabe la posibilidad de que la Administración discrepe del valor declarado por el contribuyente. En ese caso, podrá iniciar una comprobación de valores.

Pero, “afortunadamente, la Administración no podrá echar mano del valor de referencia del inmueble, para notificar una liquidación al contribuyente, sino que tendrá que conformarse con determinar el valor de mercado utilizando alguno de los métodos de comprobación previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria”, recuerda el socio de Ático Jurídico.

Estaremos, por tanto, ante comprobaciones que serán muy similares a las que hasta la fecha se venían practicando, y que tan frecuentemente estaban siendo anuladas por los Tribunales.

José María Salcedo recuerda que, además, en estas comprobaciones, “la carga de la prueba corresponderá a la Administración, y será ella la que tendrá que acreditar que el valor determinado conforme a alguno de los métodos del 57.1 de la Ley General Tributaria, se corresponde con el valor de mercado del inmueble”.

Y ello, a diferencia de lo que ocurre con los inmuebles que sí tienen asignado valor de referencia de Catastro, correspondiendo en este caso a los contribuyentes la obligación de probar que el valor de mercado del inmueble, nada tiene que ver con el fijado por Catastro.

Posibilidad de solicitar la tasación pericial contradictoria

Al estar ante comprobaciones de valores como las que se venían realizando, será igualmente posible solicitar la tasación pericial contradictoria, frente a las liquidaciones que se dicten como resultado de dichos procedimientos.

Sin embargo, el socio de Ático Jurídico recuerda que ello no ocurrirá en el caso de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia. Y ello porque “la tasación pericial contradictoria es un remedio previsto para el procedimiento de comprobación de valores, que no será necesario iniciar cuando el inmueble tenga asignado un valor de referencia de Catastro”.

Los contribuyentes de inmuebles sin valor de referencia, cuyo valor haya sido comprobado, podrán, además, reservarse el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria. “Y ello les permitirá obtener la suspensión de la deuda tributaria del ITP y del ISyD (si lo permite la Comunidad Autónoma) mientras recurran en vía administrativa y económico-administrativa, sin necesidad de prestar garantías”, recuerda José María Salcedo.

Posibilidad de que las comprobaciones de valores sean más completas y exhaustivas

Como se ha indicado, las comprobaciones de valores quedarán reducidas, únicamente, a los casos en los que el inmueble no tenga asignado valor de referencia. Y es que, cuando dicho valor exista, la Administración no tendrá que comprobar ni determinar valor alguno, sino que directamente impondrá al contribuyente el valor de referencia de Catastro.

El hecho de que vayan a realizarse menos comprobaciones de valores podría suponer, en opinión de José María Salcedo “que, a partir de ahora, las comprobaciones que se lleven a cabo sean más completas y exhaustivas, con visita del perito, y cumpliendo todas las formalidades que hasta ahora venían exigiendo los Tribunales, y que la Administración sistemáticamente incumplía”.

Esto es algo que, según recuerda el socio de Ático Jurídico, siempre se reclamó a la Administración, la calidad en las comprobaciones, sobre la cantidad. Y ello, para salvaguardar los derechos y garantías de los contribuyentes.

Finalmente, podría haber comprobaciones de valores más motivadas e individualizadas, pero “pagando el alto precio de que a la gran mayoría de inmuebles se les imponga un valor tan genérico, objetivo, y ajeno a las circunstancias del inmueble, como el valor de referencia de Catastro”, concluye José María Salcedo.