GASTOS A TENER EN CUENTA AL FIRMAR UNA HIPOTECA

La hipoteca es mucho más que un contrato con el banco. Para quien se compra la vivienda, el préstamo hipotecario es un ir y venir de papeleos y gastos que empiezan incluso antes de la firma. Algunos son previos a la concesión del préstamo, mientras que otros son posteriores a la firma. “Al final, todo sale del mismo bolsillo, así que el hipotecado no debe separar estos gastos, porque todos están en el mismo acto”.

En términos generales, y sumando los impuestos asociados a la compraventa, el coste total se sitúa entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda. Para hacerse una idea, proponemos este ejemplo: para una vivienda de segunda mano en Madrid de 130.000 euros para la que se firme una hipoteca de 103.000 euros a 30 años y a los tipos de interés actuales, los gastos del préstamo rondarían los 3.000 euros, cifra que se eleva hasta 12.000 euros incluyendo los gastos de la compra. Este sería el desglose, según el simulador de idealista:

A continuación, repasamos todos los gastos sujetos a una hipoteca y resumimos en qué consiste cada uno de ellos.

Gastos previos a la concesión 

La tasación. Antes de conceder la hipoteca, el banco que va a financiar la compra de la vivienda encargará a una tasadora externa la tasación de la misma. Se trata de una valoración obligatoria contemplada en la ley que busca determinar el valor real del inmueble y dar pistas al banco sobre qué cantidad debe prestar al cliente. Por regla general, las entidades financieras prestan en torno al 80% del valor de tasación.

Esta valoración tiene que ser realizada por una entidad oficial, lo que significa que debe estar registrada en el Banco de España, y tiene un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de factores como la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. Se trata del único paso obligatorio previo a la firma y su validez es de tres meses desde la fecha en que ha sido emitida.

La nota simple. A pesar de que no es obligatorio, desde idealista hipotecas recomiendan gastarse los 11 euros que aproximadamente cuesta obtener la nota simple a través de la página del registro.

En el caso de las compraventas de viviendas usadas, esta nota permite conocer si la casa tiene deudas pendientes, una notificación de embargo o cerciorarse de que el titular es quien dice ser, y esta información se debe conocer antes de firmar el contrato de arras o asumir cualquier compromiso de compra. Si compras a través de una inmobiliaria, seguramente ellos te la pueden facilitar, y si no la tuvieras, la gestoría del banco suele encargarse de realizar el trámite y, como en el caso de la tasación, es un papeleo previo a la firma.

Gastos posteriores a la concesión

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es obligatorio y se paga siempre que se suscribe un documento notarial que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad. Su coste depende de cada comunidad autónoma, aunque suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria total, no del importe del préstamo.

Esta responsabilidad hipotecaria (que incluye el principal del préstamo, los intereses, las costas y los gastos, y determina la cantidad máxima por la que responde el inmueble en caso de ejecución hipotecaria) es diferente en cada banco y puede llegar a alcanzar el 200% del importe del préstamo hipotecario. Algunas autonomías aplican tipos reducidos en el caso de compradores jóvenes o en algunas de las copias de los papeles que se necesitan. Para hacerse una idea, para una hipoteca de unos 100.000 euros, el coste del AJD estaría entre 675 y 3.000 euros.

El notario. La notaría es otro de los gastos obligatorios a los que debe hacer frente el cliente. Idealista hipotecas recuerda que este coste cubre el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario y que los aranceles notariales están fijados por el Gobierno. Su cuantía, no obstante, depende del importe de la responsabilidad hipotecaria de la que hablábamos antes y puede verse incrementado por factores como la extensión de la escritura o el número de copias de la misma. Para una hipoteca de unos 100.000 euros, el gasto notarial total rondaría los 775 euros. Las tarifas suelen ser inferiores en las viviendas de protección ofician y en las subrogaciones.

El Registro de la Propiedad. El paso siguiente es llevar la escritura al Registro para inscribir la hipoteca, lo que también cuesta dinero. Al igual que en el caso del notario, las ‘tarifas’ las fija el Ejecutivo y dependen del importe de la responsabilidad hipotecaria total. Siguiendo con el ejemplo de los 100.000 euros, el coste del Registro de la Propiedad se situaría en torno a 350 euros.

La gestoría. El banco que nos concede la hipoteca se encarga de seleccionar una gestoría para que realice una función administrativa y lleve a cabo todos los trámites necesarios hasta que se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Al ser profesionales libres, no existen tarifas concretas.

Dicho gasto se incluye dentro de la denominada ‘provisión de fondos’ que debe pagar el cliente y donde también están el coste del notario, registro o el AJD. Una vez que están realizados y pagados todos los trámites, la gestoría te tiene que dar una liquidación y devolver el dinero sobrante, junto con las facturas de cada servicio y una copia de las escrituras.

Impuestos asociados a la compra. Aunque no estén directamente relacionados con la hipoteca, el cliente debe tener en cuenta que la compraventa de la vivienda lleva asociado el pago de impuestos. Cuando se trata de una casa de obra nueva, otro gasto que da un buen bocado al presupuesto del cliente es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Actualmente, el tipo aplicable es de un 10% sobre el valor de venta, cifra que se reduce al 4% en el caso de una vivienda de protección oficial (VPO). En cualquier caso, su pago se suma al Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En el caso de las viviendas de segunda mano, el único tributo a pagar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la autonomía en la que se encuentre la casa, en la mayoría de las comunidades está entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos.

Vinculaciones y otras comisiones. Por último, el cliente debe recordar que la firma de la hipoteca no solo supone esta batería de gastos y el pago de una cuota mensual. Recuerda que no solo debes tener en cuenta que la hipoteca no solo es la cuota. En muchos casos, y con el fin de conseguir unas condiciones lo más ventajosas posibles, el cliente negocia con el banco algunas vinculaciones como puede ser el seguro del hogar, el de vida o las tarjetas de crédito. Además, algunos bancos están retomando las comisiones de apertura de las hipotecas. Todos ellos supondrán un coste durante los años de vida del préstamo y dependerán de la entidad financiera con la que el cliente firme el préstamo hipotecario para comprar la casa.

La mayoría de gastos, en tela de juicio

La oleada de reclamaciones a las que está enfrentando la banca no acaba con las cláusulas suelo o las cláusulas de vencimiento anticipado. La justicia también se está pronunciando en contra de que muchos de los gastos asociados a la formalización de la hipoteca recaigan sólo en el bolsillo del cliente.

El Tribunal Supremo ha dictaminado que la banca debe asumir al menos una parte, ya que son precisamente las entidades financieras las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. En los últimos meses, varias sentencias judiciales han obligado a diferentes bancos a devolver los gastos al cliente. La más reciente ha sido la de un Juzgado de Sevilla, que ha ‘condenado’ a la entidad a devolver todos los gastos, incluido el AJD, al considerarlos abusivos.

Con este escenario sobre la mesa, la banca ha movido ficha y ha empezado a asumir parte de estos gastos tan controvertidos, como la copia ejecutiva de la escritura notarial de la hipoteca, los gastos de inscripción de la misma en el registro de la propiedad y los gastos de gestoría relacionados con este trámite.