Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber de este negocio

El alquiler con opción a compra es uno de los contratos más recurrentes en la actualidad, si bien no es tan fácil como aparenta.

Se trata de un contrato atípico complejo, que no tiene regulación legal específica, tratándose por tanto de un contrato que contiene dos negocios jurídicos (alquiler y opción de compra), y que se encuentran vinculados entre sí, en tanto no se ejercite la opción por el optante-arrendatario, o caduque la misma por el transcurso del plazo libremente estipulado por las partes.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler consiste en entregar la posesión o el uso de un inmueble, a cambio de un precio, que se denomina renta.

Y la opción de compra, es un negocio preparatorio del negocio de compraventa, siendo definido por la jurisprudencia (al carecer de regulación legal expresa), como aquél convenio o acuerdo por el que una parte (la propiedad o concedente), concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato de compraventa, la que habrá de realizarse en el plazo cierto y condiciones pactadas, y que va acompañada, habitualmente, del pago de una prima de opción por parte del optante.

Se trata, por tanto, de un único contrato, que contiene dos negocios jurídicos vinculados durante el plazo en el que el arrendatario u optante tiene facultades para el ejercicio de la opción de compra, considerándose esta última caducada, de no ejercitarse en el tiempo estipulado.

¿Cuál es el desarrollo del contrato y sus principales características?

Puestos de acuerdo el propietario del inmueble con el arrendatario optante, en un mismo contrato habrán de quedar previstas, en términos generales, las circunstancias que se enumeran a continuación, si bien siempre es recomendable que el contrato sea redactado por un Abogado especialista en derecho inmobiliario, que recoja la verdadera intención de los contratantes, debiendo de huir de los modelos o formularios “prerredactados”, puesto que a la propia complejidad de este tipo de contrato, se unen las circunstancias especiales, y a veces hasta excepcionales, de quienes lo formalizan.

• Sobre el alquiler:
• Descripción del inmueble objeto del contrato y su uso o destino.
• Plazo, respetando el establecido por la ley en vigor en el momento de formalización del contrato, y el que podrá ser incluso superior al plazo que se otorgue para la opción de compra, pero no inferior al obligado por Ley, y a criterio del arrendatario, para quien es obligatorio exclusivamente los 6 primeros meses.
• Fecha de entrada en vigor del alquiler, la que no tiene por qué coincidir con la fecha que aparezca en el inicio del contrato.
• Precio o renta y su actualización, así como forma de pago de la misma.
• Importe de la fianza y, en su caso, su aplicación al precio de la compraventa si finalmente se ejercitara la opción de compra.
• Indemnizaciones a favor del arrendador-propietario en caso de desistimiento del alquiler por parte del arrendatario, y una vez transcurridos los 6 primeros meses desde su entrada en vigor.
• Obligaciones sobre el pago de los servicios y suministros, y repercusiones al arrendatario, durante la vigencia del alquiler, de impuestos y/o tasas (Impuesto sobre bienes inmuebles, Tasa de basuras).

Y cuantas cuestiones y cláusulas resulten de interés para las partes en referencia al arrendamiento que pactan, siempre y cuando se ajusten a la legalidad.

• Sobre la opción de compra:
• La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a comprar o no el inmueble sobre el que ha pactado el alquiler.
• El plazo concreto durante el que el arrendatario-optante, puede ejercitar el derecho de opción de compra, y que no podrá ser superior al período de alquiler que se pacte y sus prórrogas forzosas, aunque si inferior.
• El precio cierto y concreto pactado para la futura adquisición.
• El pago de un importe en concepto de prima de opción (entendiéndose ésta como si fuera una señal de una compraventa, y ya que se concede una facultad de compra en exclusiva al arrendatario), y el juego de la misma: su pérdida o reintegro total o parcial para el caso de que no se ejercite la facultad de comprar por parte del arrendatario.
• Porcentajes o cuotas de la renta que se van a aplicar al precio de la compraventa concertado, así como su progresividad, dependiendo del momento del ejercicio de la opción de compra, y si resultarán de aplicación o no, en el caso de que haya habido algún incumplimiento durante el desarrollo del arrendamiento, entendiendo las mismas como bonificaciones al precio pactado.
• Distribución de los gastos e impuestos de la compraventa futura, siendo lo habitual que sea de la siguiente forma: todos a cuenta del comprador, excepto el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que correrá por cuenta del vendedor.

Y, al igual que para el arrendamiento, cuantas cláusulas resulten de interés para las partes.

• Sobre la vinculación del arrendamiento y la opción de compra, y alguna cláusula en común para ambos negocios

Siempre es conveniente establecer si la opción de compra que se concede, y que no es obligatoria para el inquilino, tal y como la propia palabra opción indica, quedará extinguida si hay incumplimientos, por parte del arrendatario, de cuantas obligaciones haya contraído a través del contrato de alquiler, especialmente aquéllas que tengan carácter económico.

Si se pacta que el contrato que se otorga, de alquiler con opción a compra, podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, habrá de quedar previsto quien corre con los gastos que se originen como consecuencia de la elevación a público del contrato y posterior inscripción, siendo que habitualmente se conviene que corra con los gastos, quien haya tenido la iniciativa para que se produzca el asiento registral.

Cuestiones de interés

El plazo para el ejercicio de la opción es de caducidad, de manera que, de no ejercitarse dentro del plazo convenido, desaparece el derecho concedido al optante.

Una vez ejercitada la opción en la forma prevista y concertada por las partes (es aconsejable hacerlo a través de burofax o mediante acta notarial), la misma queda consumada, perfeccionándose automáticamente el contrato de compraventa, aunque ni la propiedad ni el precio se hayan entregado, quedando, extinguido el arrendamiento.

El Tribunal Supremo ha establecido que, ejercitado el derecho de opción por el arrendatario dentro del plazo acordado, se perfecciona la compraventa, pudiendo desde ese momento el vendedor instar de la otra parte el otorgamiento de la escritura y el pago del precio convenido, por lo que no procede en forma alguna declarar el desahucio del arrendatario por impago de rentas y la obligación de pago de las mismas en momento posterior al del ejercicio, en tiempo y forma, de la opción.

Algún apunte sobre contratos de alquiler con opción a compra

En innumerables ocasiones la abogada Carmen Giménez ha podido comprobar contratos en los que se indica que, si se ejercita la opción a compra, se descontará del precio pactado la totalidad de los importes abonados en concepto de renta. Lo correcto es un porcentaje, no la totalidad.

"Desde mi punto de vista, y porque “el sentido jurídico común, es el más común de los sentidos”, los contratos que prevén este tipo de acuerdos, podrán ser calificados como de compraventa a plazos, con financiación sin interés o a interés 0, pero en modo alguno se deben considerar como de arrendamiento con opción a compra, puesto que se ha de entender que con las obligaciones que contrae el propietario concedente de la opción –prohibición de disponer del inmueble ofrecido y mantener la oferta que es vinculante para el mismo-, algún beneficio, por muy pequeño que sea, ha de obtener de este complejo negocio jurídico.