Alquiler Habitual vs. Temporal , Diferencias y Beneficios

29 de octubre de 2024

Rafael De Los Rios

🏡 Comparativa Completa:

Alquiler de Vivienda

Habitual vs. Alquiler Temporal

Este artículo ofrece una guía detallada sobre las diferencias, beneficios y riesgos entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler temporal, actualizada según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 de Vivienda. Incluye la normativa aplicable a contratos temporales y las implicaciones legales de cada modalidad. Este contenido ayuda tanto a propietarios como a inquilinos a entender sus derechos y obligaciones.

1. 🏠 Diferencias Clave entre Alquiler de Vivienda Habitual y Alquiler Temporal

Aquí tienes la tabla comparativa actualizada con todos los detalles específicos sobre los gastos de gestión inmobiliaria, basados en la Ley 12/2023 de Vivienda y otras normativas aplicables:

Característica	Alquiler de Vivienda Habitual	Alquiler Temporal
Finalidad	Residencia habitual y permanente del inquilino.	Uso temporal con un propósito específico (trabajo, estudios, etc.), sin intención de residencia habitual.
Duración del Contrato	Mínimo de 5 años (7 si el propietario es una empresa), con derecho a prórroga automática.	Libremente pactada entre las partes, sin duración mínima ni máxima, siempre que no se destine a residencia habitual. BOE
Fianza	1 mensualidad de renta según la normativa aplicable.	1 mensualidad de renta, aunque puede solicitarse una garantía adicional en función del acuerdo.
Prórrogas	Automática hasta 5 o 7 años, dependiendo de si el propietario es persona física o jurídica.	No aplicable; el contrato finaliza según lo pactado sin derecho a prórroga, facilitando la recuperación del inmueble.
Comisión Inmobiliaria	Obligación del propietario (tanto si es persona física como jurídica) de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, eliminando la posibilidad de que se trasladen al inquilino. BOE	En contratos temporales o de uso distinto a vivienda habitual, los gastos pueden acordarse libremente entre propietario e inquilino, sin restricciones legales específicas. Esto suele significar que los costos los asuma el inquilino.

Nota: Duración del Contrato: La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 3) establece que los contratos de alquiler temporal, que no buscan satisfacer una necesidad de residencia habitual, pueden ser pactados libremente en cuanto a su duración, sin límite mínimo o máximo. Esto los hace ideales para estancias temporales por motivos laborales, académicos o de salud. Esta flexibilidad permite ajustar la duración a las necesidades específicas de las partes, mientras que el alquiler de vivienda habitual está sujeto a un mínimo de 5 años (o 7 años si el propietario es persona jurídica), con derecho a prórrogas. Consulta el artículo 3 de la LAU en el BOE.

Fuentes Consultadas

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2023-12203
The Objective: Nueva Ley de Vivienda y gastos de gestión inmobiliaria: https://theobjective.com
Idealista: Gastos y comisión de agencia inmobiliaria: https://www.idealista.com/news
Emilio Rojas Abogados: Comisión inmobiliaria en la Ley de Vivienda 2023: https://emiliorojasabogadosmadrid.es

Esta tabla proporciona una referencia clara y verificable para propietarios e inquilinos, destacando las obligaciones específicas sobre quién asume los costos de gestión inmobiliaria en cada tipo de contrato, según la normativa vigente.

2. 🎯 Beneficios y Riesgos Según el Tipo de Contrato

👨‍💼/👩‍💼Para el Propietario🔑

Alquiler de Vivienda Habitual:

Beneficios:

🔐 Estabilidad de ingresos: Ofrece un ingreso constante debido a la duración mínima del contrato y sus prórrogas automáticas.
🚪 Menor necesidad de buscar inquilinos: Reduce la rotación de inquilinos al ser un contrato de larga duración.

Riesgos:

🚫 Declaración de inquilino vulnerable: En situaciones de vulnerabilidad, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, lo que dificulta la recuperación del inmueble para el propietario, incluso en casos de impago. Esto se aplica especialmente en zonas tensionadas, donde el desalojo está sujeto a medidas de protección adicionales para el inquilino.
🕒 Desalojo prolongado por vía judicial: Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad o impago, el proceso judicial para el desalojo puede ser largo y complicado, lo cual representa un riesgo significativo de pérdida de ingresos y gastos adicionales para el propietario.

Alquiler Temporal:

Beneficios:

⚡ Flexibilidad en la duración: Sin límite mínimo ni máximo, siempre que no se use como residencia habitual (Fuente Garanley).
🔒 Menor riesgo de ocupación ilegal: Contratos cortos y mayor control sobre la ocupación de la vivienda (Fuente Garrigues).
📈 Ajuste a condiciones de mercado: Posibilidad de adaptar la renta para cada nuevo inquilino.

Riesgos:

🔄 Alta rotación de inquilinos: Incremento en la frecuencia de gestión administrativa para el propietario en un contrato de alquiler temporal puede variar según la duración pactada del contrato. En alquileres temporales de mediana o larga duración (por ejemplo, de seis meses a un año), la rotación y, por ende, la carga administrativa serán menores que en contratos de muy corta duración (de días o semanas, como en alquiler turístico).
💸 Costes de gestión: Mayor gasto en publicidad y mantenimiento debido a la alta rotación si el tiempo de alquiler es corto.

🛋️Para el Inquilino🧑‍🎓

Alquiler de Vivienda Habitual:

Beneficios:

🏠 Estabilidad a largo plazo: Seguridad residencial gracias a las prórrogas automáticas. Fuente: La Vanguardia
📜 Protección de la LAU: Derechos ampliados en zonas tensionadas. Fuente: BOE

Riesgos:

⚖️ Rigidez contractual: Dificultad para cambiar de residencia antes de finalizar el contrato.
💵 Actualización de la renta en zonas tensionadas: Incremento anual de la renta posible en zonas de alta demanda.

Alquiler Temporal:

Beneficios:

🌍 Flexibilidad en la duración: Ideal para quienes necesitan residencias temporales sin compromiso de permanencia a largo plazo.
🔓 Contrato sin renovación automática: Finaliza sin obligación de prórroga.

Riesgos:

❌ Menor protección legal: Sin las protecciones de la LAU aplicables a vivienda habitual.
📈 Reajuste de renta: La renta puede aumentar en cada renovación. Fuente: Garrigues

La información sobre los beneficios y riesgos para el propietario y el inquilino en contratos de alquiler de vivienda habitual y alquiler temporal se extrae principalmente de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 de Vivienda, que establecen los derechos y obligaciones de cada parte.

Para el alquiler de vivienda habitual, los beneficios incluyen la estabilidad para ambas partes y una mayor protección legal para el inquilino, quien tiene derecho a prórrogas automáticas y límites en la actualización de la renta (que no puede superar el 3% en 2024). Esto beneficia al inquilino, pero puede ser un riesgo para el propietario, especialmente en casos de impago, ya que los procesos de desalojo pueden ser largos, en particular si el inquilino es vulnerable La Vanguardia - Rightplace Rentals

En cuanto al alquiler temporal, ofrece flexibilidad y mayor control sobre la duración y rentas para el propietario. Sin embargo, requiere una mayor gestión administrativa si se realiza a cortos periodos debido a la rotación frecuente de inquilinos, lo que puede incrementar los costos y el tiempo dedicado a la administración del inmueble. Este tipo de contrato es ideal para personas que buscan estancias cortas por motivos laborales o académicos, pero carece de las protecciones legales de los contratos de vivienda habitual -HousingAnywhere - Homming

🛑 Red Flags para Propietarios en Contratos de Alquiler

Alquiler de Vivienda Habitual

🔴 Riesgo de Inquilino Vulnerable: Si el inquilino es considerado vulnerable (por desempleo, ingresos bajos o situación de salud que le impida generar ingresos), tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de hasta tres años, lo que puede complicar el proceso de recuperación de la vivienda. Esto se tramita en juzgados y requiere un informe de servicios sociales, con intervención de la administración pública para evaluar la situación económica y social del inquilino Idealista - Alquilino.
🕒 Suspensión de Desahucios: En situaciones de vulnerabilidad, la ley permite que el desahucio sea suspendido por hasta dos meses si el propietario es persona física, y hasta cuatro meses si es empresa. Esta disposición está en vigor hasta diciembre de 2024, pero podría ampliarse dependiendo de la normativa El blog jurídico de Sepín - El Economista.
⚖️ Restricción de Subidas de Alquiler: En zonas tensionadas, los incrementos de la renta están limitados, lo cual restringe la capacidad del propietario para ajustar el alquiler a las condiciones del mercado. Esto afecta los ingresos potenciales, especialmente en áreas con alta demandaBOE

Alquiler Temporal

⏳ Flexibilidad de Duración y Control sobre la Renta: Los contratos temporales permiten mayor control sobre la duración, sin obligación de prórroga, facilitando la recuperación del inmueble y reduciendo el riesgo de desalojo prolongado. Además, los propietarios pueden ajustar las rentas con más frecuencia, alineándolas al mercado de alquiler de corta estancia.
⚠️ Menor Protección Legal para el Inquilino: Aunque esto favorece al propietario, puede ser menos atractivo para inquilinos que buscan estabilidad a largo plazo. La falta de derecho a prórrogas o protecciones adicionales permite al propietario mantener el control sobre el uso temporal del inmueble.
🔐 Menor Riesgo de Suspensión por Vulnerabilidad: Dado que los alquileres temporales son para estancias no permanentes, los inquilinos en situación de vulnerabilidad no pueden acceder a los mismos derechos de suspensión de desahucio, minimizando el riesgo de ocupación prolongada en caso de impago - Alquilino

3. 📊 Obligaciones Fiscales y Jurídicas para el Propietario

🏠 Alquiler de Vivienda Habitual

💵 Declaración en IRPF:
- Los ingresos deben declararse como rendimiento del capital inmobiliario. Para el alquiler de vivienda habitual, se aplica una reducción del 60% sobre los rendimientos netos obtenidos, disminuyendo la carga impositiva. Esta reducción solo aplica si el alquiler se destina exclusivamente a residencia habitual y no para otros fines (como alquiler turístico) - Idealista
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📉 Protección en Zonas Tensionadas:
- En zonas declaradas como tensionadas, los propietarios deben cumplir con restricciones adicionales en la actualización de la renta. Por ejemplo, el aumento de la renta está limitado al 3% anual hasta finales de 2024, controlando el precio en áreas de alta demanda - Rightplace Rentals - Idealista
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  Además, los inquilinos vulnerables en estas zonas pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 3 años, lo que podría afectar la disponibilidad del inmueble si el propietario necesita recuperarlo - Idealista
🔧 Mantenimiento de la Vivienda:
- Los propietarios deben garantizar que la vivienda esté en condiciones habitables, cubriendo reparaciones necesarias no atribuibles al desgaste normal. Algunos de estos gastos de mantenimiento pueden deducirse en la declaración del IRPF si se documentan correctamente
  Rightplace Rentals
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⏳ Alquiler Temporal

💰 Declaración en IRPF:
- Los ingresos obtenidos de un contrato de alquiler temporal deben declararse como rendimiento del capital inmobiliario, sin la reducción del 60% aplicable a los contratos de vivienda habitual. Para los alquileres turísticos, es obligatorio el registro en el Registro de Turismo de Andalucía y cumplir con la normativa local de alquiler turístico - HousingAnywhere - Homming
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📝 Licencias y Requisitos para Alquileres Turísticos:
- En alquileres de corta duración (turísticos), es fundamental obtener las licencias adecuadas y cumplir con regulaciones específicas como el registro en el Registro de Turismo de Andalucía, la colocación de hojas de reclamación y el cumplimiento de estándares de seguridad y habitabilidad. Los incumplimientos pueden resultar en sanciones y multas significativas - Idealista - Idealista
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🚪 Facilidad de Recuperación del Inmueble:
- Uno de los mayores beneficios del alquiler temporal es la facilidad en la recuperación del inmueble, ya que estos contratos no otorgan derecho a prórroga para el inquilino. Al finalizar el contrato, el propietario puede disponer de la propiedad sin necesidad de justificar un motivo específico - Idealista - Idealista

4. 💰 Comisión Inmobiliaria Según la Nueva Normativa

Alquiler de Vivienda Habitual:

Según la Ley 12/2023 de Vivienda, en contratos de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario. Esta normativa aplica tanto a personas físicas como jurídicas y cubre todos los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la ley. Este cambio busca aliviar a los inquilinos de este costo adicional, independientemente de su duración o situación económica. Consulta más en el BOE.

Alquiler Temporal:

En contratos de alquiler temporal, no existe una disposición específica en la ley sobre quién debe cubrir los gastos inmobiliarios. Es común que la comisión recaiga en el inquilino, pero se recomienda informar al inquilino desde el inicio o y que se establezca claramente para evitar malentendidos. La práctica habitual en el mercado indica que la comisión suele ser un porcentaje del valor total del contrato o una cantidad fija acordada.

Para concluir el artículo con la información actualizada sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y sus disposiciones, aquí tienes los detalles revisados:

5. 🏙️ Condiciones en Granada y Duración del Alquiler Temporal

En Granada y toda Andalucía, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 de Vivienda aplican a contratos de alquiler tanto habitual como temporal. Sin embargo, la normativa es flexible en los alquileres temporales: la LAU no impone una duración mínima o máxima específica para estos contratos, siempre que su finalidad sea para estancias no permanentes y que esto se especifique en el contrato. La temporalidad debe justificarse, ya sea por motivos de trabajo, estudios o viajes, y el acuerdo se debe limitar a este uso particular para evitar que el contrato se considere un arrendamiento de vivienda habitual, que sí incluye derechos de prórroga y otras protecciones adicionales para el inquilino.

Para contratos de alquiler turístico, se requiere el registro de la propiedad en el Registro de Turismo de Andalucía y cumplir con las condiciones específicas de la normativa autonómica, lo que es esencial para evitar sanciones en caso de alquileres por días o semanas (uso vacacional) . BOE, Abogados Para Todos, BOE

📝 Conclusión

Elegir entre un alquiler de vivienda habitual y un alquiler temporal depende de las necesidades y objetivos del propietario e inquilino. Los contratos de vivienda habitual ofrecen estabilidad y beneficios fiscales, pero implican mayores restricciones en cuanto a la duración y el derecho a prórrogas. Por otro lado, el alquiler temporal permite flexibilidad en la duración y facilita la recuperación de la vivienda, siendo ideal para estancias temporales por motivos laborales, académicos o vacacionales. Según la normativa actual, los gastos de gestión en contratos de vivienda habitual deben ser cubiertos por el propietario si este es una persona jurídica, mientras que en contratos temporales, estos suelen ser asumidos por el inquilino, salvo que se pacte lo contrario.

Estas fuentes proporcionan los detalles necesarios para consultar las disposiciones legales actualizadas y comprender las implicaciones del alquiler de vivienda habitual y temporal en el contexto actual.