Boom del alquiler en Buenos Aires tras la derogación del control de precios

La decisión del presidente argentino Javier Milei de derogar la ley de alquileres a finales de 2023 ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario de Buenos Aires. A menos de un año de esta medida, los resultados son evidentes: un aumento sustancial en la oferta de viviendas en alquiler y una reducción en los precios reales.

La imagen muestra dos gráficos que ilustran el impacto de la derogación del control de precios en el mercado de alquileres de Buenos Aires:

1. Aumento de la oferta de alquileres: El gráfico superior muestra un incremento significativo en el porcentaje de oferta de alquileres desde octubre de 2023 hasta septiembre de 2024. La tendencia ascendente refleja el aumento del 170% en la disponibilidad de propiedades para alquilar.

2. Evolución de precios reales de alquileres: El gráfico inferior ilustra la caída del índice de precios reales durante el mismo período. A pesar del aumento nominal, los precios ajustados por inflación han disminuido un 40%, indicando una caída real del 49%.

Estos gráficos visualizan claramente cómo la liberalización del mercado ha influido tanto en la oferta como en los precios, proporcionando un contexto visual al artículo sobre el boom del alquiler en Buenos Aires.

Aumento drástico de la oferta

Según datos recientes, la oferta de alquileres en la capital argentina ha experimentado un incremento del 170%[1]. Este aumento dramático se debe principalmente a que muchos propietarios que antes mantenían sus propiedades vacías o las destinaban al alquiler vacacional, ahora las están poniendo en el mercado de alquiler tradicional.

Caída de los precios reales

Aunque los precios nominales de los alquileres siguen subiendo, en términos reales se ha observado una caída significativa:

- El precio real de las viviendas de alquiler, ajustado a la inflación, ha descendido un 40% desde octubre de 2023[1].

- Hasta agosto de 2024, el precio del alquiler en Buenos Aires acumulaba una subida del 45% interanual, muy por debajo de la inflación del 94%[1].

- Esto se traduce en una caída real del precio del alquiler del 49%[1].

Estabilización del mercado

El portal inmobiliario Zonaprop reporta que la subida mensual del precio de los alquileres está en su nivel más bajo desde 2021[1]. Además, el volumen de oferta en agosto de 2024 es 3,2 veces superior al registrado en febrero de 2023[1].

Contexto histórico

La ley de alquileres derogada, que estuvo vigente desde 2020, era una de las más estrictas del mundo. Imponía contratos mínimos de tres años, pagos en pesos argentinos (una moneda altamente volátil) y aumentos anuales regulados por el banco central[1].

Impacto en los propietarios e inquilinos

Antes de la derogación, muchos propietarios optaban por mantener sus propiedades vacías o destinarlas al alquiler vacacional para evitar las restricciones. Un informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (Cedesu) reveló que en 2022 había cerca de 200.000 viviendas vacías en Buenos Aires, un 45% más que en 2018[1].

Ahora, con la liberalización del mercado, muchos inquilinos están consiguiendo mejores ofertas. La flexibilidad en los contratos y la posibilidad de negociar libremente los términos han beneficiado a ambas partes.

Perspectivas futuras

Aunque el gobierno de Milei enfrenta desafíos económicos importantes, como una inflación alta y déficits fiscales persistentes, el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación. El presidente prevé una reducción significativa de la inflación para el próximo año, lo que podría estabilizar aún más el sector[1].

Lecciones para otros países

La experiencia argentina ofrece lecciones valiosas para otros países que consideran implementar controles de precios en el mercado de alquiler. Mientras que en Argentina se ha optado por la desregulación, en otros lugares como España y Estados Unidos se están considerando o implementando medidas de control de precios[1].

En conclusión, el caso de Buenos Aires demuestra cómo la liberalización del mercado de alquileres puede llevar a un aumento en la oferta y una estabilización de los precios. Sin embargo, es importante considerar el contexto económico más amplio y los desafíos específicos de cada país al evaluar políticas similares.

La posibilidad de aplicar en España la estrategia de derogación de la Ley de Alquileres, como se hizo en Argentina, es un tema complejo y debatido. En Argentina, la derogación de la ley permitió un aumento significativo en la oferta de viviendas en alquiler y una estabilización de los precios reales, aunque también generó desafíos como contratos más cortos y aumentos más frecuentes debido a la alta inflación. En España, existe un debate similar sobre las restricciones al alquiler. Algunos argumentan que eliminarlas podría aumentar la oferta y permitir un mercado más flexible, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos. Sin embargo, hay preocupaciones sobre el potencial aumento de los precios y la accesibilidad de la vivienda para los inquilinos. La experiencia argentina ofrece lecciones valiosas, pero cualquier decisión en España deberá considerar el contexto económico local y los desafíos específicos del mercado inmobiliario español.

Citations:

[1] https://www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2024/09/30/820100-boom-de-oferta-de-alquiler-en-buenos-aires-tras-derogarse-el-control-de

[2] https://www.perfil.com/noticias/canal-e/inmuebles-cual-es-la-situacion-del-sector-tras-la-derogacion-de-la-ley-de-alquileres.phtml

[3] https://realestate.berserkersfinance.com/mercado-inmobiliario/

[4] https://www.infobae.com/economia/2024/08/25/sin-ley-de-alquileres-el-86-de-las-prorrogas-se-convirtieron-en-nuevos-contratos-que-se-pactan-libremente/

[5] https://www.elblogsalmon.com/economia/milei-deroga-ley-alquileres-argentina-alquileres-empiezan-a-bajar-inmediato-que-nos-ensena-que-estamos-haciendo-espana

[6] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/ley-de-alquileres-los-paises-del-mundo-que-limitaron-el-valor-de-los-contratos-y-tuvieron-problemas-nid05042023/

[7] https://www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2024/03/05/811492-los-efectos-de-la-derogacion-de-la-ley-que-limitaba-el-alquiler-mas-oferta-y

[8] https://cnnespanol.cnn.com/2024/06/19/derogacion-ley-alquileres-argentina-6-meses-oferta-demanda-orix

[9] https://www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2024/09/30/820100-boom-de-oferta-de-alquiler-en-buenos-aires-tras-derogarse-el-control-de