¿En qué consisten las arras?

Bodas y compra de viviendas. Estos son los términos que vienen invariablemente a nuestra cabeza cuando escuchamos esta palabra.

En un contexto inmobiliario, las arras son una entrega de una suma dinero por un contratante a otro en la promesa de compraventa o la efectiva compraventa de un inmueble. Se formaliza en un contrato privado en el proceso de compraventa entre el comprador y el vendedor y siempre tienen el carácter de pago, en caso de cumplimiento del contrato.

Este pacto económico puede llevarse a cabo de distintos modos y tener diferentes consecuencias, por lo que conocer a qué compromete y a qué implica a cada parte, qué tipo de arras es la más adecuada y cómo debe realizarse la redacción del documento evitará posibles confusiones y conflictos.

¿Qué tipos de arras existen?

Actualmente, la jurisprudencia distingue tres tipos de arras: las confirmatorias y las penales, reguladas por el Código de Comercio, y las penitenciales, reguladas por el Código Civil.

Arras confirmatorias

Consisten en una prueba o señal de celebración de la existencia o bien representan un principio de ejecución de una compraventa, un anticipo del precio total que las dos partes que participan en este proceso, el comprador y el vendedor, estipulan. Este tipo de pago se considera como un primer plazo del precio, por lo que la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias se imputa al precio final.

Pero no solo obliga al comprador, sino que el vendedor también se compromete. Así, en el caso que una de las dos partes renuncie a seguir adelante con la compraventa tras haber ejecutado las arras, la otra puede exigir su cumplimento de obligación o pedir una indemnización por los daños causados más intereses.

Arras penales

Se formalizan para garantizar el cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento por una de las dos partes, se perderían las arras o tendrían que abonarse por duplicado a la parte perjudicada, pudiendo exigir igualmente el cumplimiento del contrato, es decir, no permiten desligarse del mismo. En el caso de cumplimiento de contrato, el importe estipulado como arras penales, se descontaría del precio final de compraventa, tal y como sucede también con las arras penitenciales.

En esta modalidad de arras, el dinero entregado supone una garantía por lo que se activan en caso de incumplimiento del comprador o el vendedor con efectos jurídicos:

• Si incumple el vendedor, deberá devolverlas por duplicado o el importe acordado.
• Si el que incumple es el comprador, perderá la cantidad entregada o pagará al vendedor lo que hayan pactado.

Arras penitenciales

Conocidas también como “arras de desistimiento”, son las únicas que posibilitan a las dos partes de un contrato de compraventa desistir libre y legalmente del cumplimiento del contrato. Como en el caso de las arras penales, el desistimiento implica la pérdida del dinero adelantado o la devolución por duplicado. Está regulado por el artículo 1454 del Código Civil español, que establece que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

¿Cómo redactar una cláusula de arras en un contrato de compraventa?

La cláusula de arras de un contrato de compraventa debe especificar qué tipo de modalidad se aplicará entre las dos partes. El objetivo es evitar interpretaciones equívocas y conflictos posteriores, de forma que quede perfectamente anotado si se trata de un anticipo (arras confirmatorias) y no unas arras penitenciales, por ejemplo.

Será necesario introducir los datos principales del contrato de compraventa que se firmará posteriormente, entre los que destacan:

• Datos personales de comprador y vendedor.
• Descripción e identificación detallada del inmueble, incluyendo posibles anexos como trastero, garaje, etcétera, y enumeración de sus cargas, en el caso de que existieran.
• Precio final y forma de pago.
• Cantidad que se estipula en concepto de arras o señal. Este importe deberá ser acordado por ambas partes.
• Plazo de tiempo máximo para formalizar la compraventa.  
• Cualquier punto acordado entre las dos partes, como el reparto de los gastos o las facturas pendientes de abonar de la vivienda.
• La cantidad que se entrega en concepto de arras especificando que ese dinero es a cuenta de la compraventa se descontará del precio final cuando se constituya la escritura. El importe de las arras deberá desembolsarse en el preciso momento de la formalización del contrato.
• Resulta también conveniente especificar en este documento, cuando la voluntad de las parte sea convenir arras penales, las penalizaciones que existirían en el caso de que se incumpla el contrato. Si es por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada; mientras que si es el vendedor quien incumple, deberá devolver por duplicado la cantidad recibida a cuenta. por lo que la parte podrá exigir el cumplimiento de las obligaciones y solo en caso de incumplimiento exigir que se ejecute dicha cláusula.
• La formalización de las arras penitenciales merece especial precaución. Para que se aprecie la voluntad clara e inequívoca de conceder a los contratantes la facultad de desistir o desligarse del contrato, ha de expresarse claramente la intención de las partes de otorgar la posibilidad de desligarse de lo convenido, mediante la pérdida o restitución doblada.

En definitiva, ejecutar un contrato de arras perfectamente detallado permitirá reforzar el compromiso de la compraventa por ambas partes y llevar a cabo el proceso de forma segura y sin conflictos.