Fiscalidad del alquiler de una vivienda vacacional

Si tienes una casa en alquiler, seguramente te interesará saber la fiscalidad de los apartamentos en la playa, las casas rurales o los pisos que se alquilan a turistas por temporadas. Su inclusión en la Declaración en la Renta tiene varios puntos de interés que es necesario conocer para hacerlo de forma correcta.

¿Qué tengo que declarar si alquilo mi vivienda vacacional?

Vamos a analizar un caso común: un particular o pareja de propietarios de una segunda vivienda que alquilan durante unos días, semanas o meses sin que ello signifique ninguna actividad profesional en el ámbito de la hostelería.

Este caso engloba el clásico alquiler de apartamento en la playa, en la montaña, vivienda en la ciudad, casa rural, etc… de particular a particular.

Lo primero que debe tenerse en cuenta a la hora de declarar es que se deben declarar dos periodos claramente diferenciados en el mismo año fiscal:

1. El periodo durante el que está alquilada la vivienda (se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados).

2. El tiempo que la vivienda está libre y a disposición de los dueños (supondrá una renta imputada por Hacienda por poseer una segunda vivienda).

Lo primero que debemos saber es que ambos deben ser declarados.

1. ¿Cómo se declaran los días en los que alquilo mi vivienda? Ejemplo

Es muy importante aclarar que a estos arrendamientos no se les aplican todas las ventajas del alquiler para vivienda habitual y que cumplir con Hacienda no exime de cumplir con la normativa de la Comunidad Autónoma, que es la que rige los requisitos necesarios para poder alquilar una casa con fines vacacionales. Es necesario saber que cada Comunidad Autónoma tiene su normativa para poder alquilar una casa y conviene conocerla antes de alquilar una vivienda vacacional para no enfrentarnos a posibles sanciones.

Una vez conocido que vamos a tratar la fiscalidad de viviendas vacacionales sin servicios de hostelería, hay que saber que los días en los que la vivienda está alquilada deben figurar en la Declaración de la Renta como "rendimientos del capital inmobiliario". 

El rendimiento neto por el que habrá que tributar será el resultante de restar de los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos. En concreto se pueden restar el IBI, los intereses de la hipoteca, la tasa de basuras, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de comunidad, gastos realizados para lograr el alquiler como el de agencias mediadoras o anuncios, amortización del inmueble o de los enseres que haya en él siempre que respondan a una depreciación efectiva e incluso los gastos de luz, agua, gas, etc. 

Pero ojo, no todos los gastos se pueden imputar en su totalidad sino solamente en la parte proporcional al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble. Es decir, si la vivienda ha estado alquilada una cuarta parte del año (3 meses), tendremos que dividir todos esos gastos entre cuatro. Si ha estado 30 días en total, pues podremos deducirnos la doceava parte de los gastos y así consecutivamente dependiente del periodo alquilado.

Hay una exclusión en este punto y son los gastos de una agencia intermediaria o de anuncios realizados para lograr el alquiler, que serían deducibles en su totalidad.

Veamos un ejemplo del cálculo del rendimiento neto de una vivienda de alquiler vacaciones que se alquiló en 2021 en la playa por 1.000 euros al mes durante los tres meses de verano. La vivienda tuvo un coste de adquisición de 120.000 euros, descontando el valor del suelo.

• El total de los ingresos durante 2021 seria 3.000 euros.

• El IBI anual es de 400 euros.

• El pago anual de interés por la hipoteca que grava el inmueble es de 1.000 euros.

• La tasa de basuras es de 100 euros anuales.

• Los gastos de comunidad de 30 euros mensuales.

• El seguro de la casa de 120 euros anuales.

• La comisión de la agencia de 160 euros.

• La amortización por los 12 meses sería el 3% sobre los 120.000 euros de coste de adquisición de la vivienda, 3.600 euros

El rendimiento neto a declarar en 2021 acerca de la Declaración de la Renta 2020 sería:

Ingresos de 3.000 euros menos.

•  - 100 de IBI (la cuarta parte del importe total)
•  - 250 de intereses (la cuarta parte del importe total)
•  - 25 de tasa de basuras(la cuarta parte del importe total)
•  - 120 de gastos de comunidad (el importe de los tres meses de alquiler)
•  - 30 de seguro (la cuarta parte del pago total)
•  - 160 gastos de agencia (la totalidad)
•  - 900 de amortización (la cuarta parte del total)
• = 1.415 euros (rendimiento neto)

El ejemplo anterior es básico y a él se podrían añadir otros gastos debidamente justificados y que estén directamente relacionados con el alquiler que se declara, por ejemplo si los servicios de luz, agua y gas, están incluidos en el precio de alquiler y, por tanto los paga el arrendador, también serían deducibles, o los gastos jurídicos de asesoramiento y redacción del contrato, o algún gasto especifico debidamente justificado como la realización de un viaje para firmar el contrato y hacer entrega de las llaves.

Ojo con la amortización porque es un punto que suele olvidarse pero que supone un notable ahorro. Se considera que la amortización cumple el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excede del resultado de aplicar el 3% sobre la base de amortización que es el mayor valor de los dos siguientes: el coste de adquisición o el valor catastral.

Hay que tener en cuenta que la deducción de los intereses y demás gastos de financiación así como de los gastos de reparación y conservación se limita, como máximo, a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por la cesión de cada inmueble o derecho (importe del arrendamiento), y el exceso que no se pueda deducir un año se podrá deducir en los 4 años siguientes. 

2. Meses en los que no ha estado alquilada la vivienda

Ya hemos explicado cómo declarar una parte de los ingresos, pero nos quedaría por declarar los días en los que la vivienda no está alquilada. Hacienda imputa una renta por la tenencia de esa segunda vivienda. Es decir, hay que tributar por los días en los que la vivienda ha estado libre y/o a disposición de sus dueños.

Siguiendo con el ejemplo anterior habría que tributar, además, por nueve meses en los que no estuvo alquilada de la siguiente manera:

Se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o el 2% si la última revisión catastral se realizó antes de 1994, ese valor se divide 12 y el resultado de la división se multiplica por 9. El resultado de esa operación sería lo que habría que declarar. 

Veámoslo con un ejemplo.

El valor catastral es de 75.000 euros.

El 1,1% de esa cifra es 825 euros.

Como hemos declarado el alquiler de 3 meses, de esos 825 euros se nos imputaría solamente nueve meses. Para saber a cuánto asciende la cifra que nos debemos de imputar

1. Dividimos 825 por 12. Esto nos da una cifra de 68,75.

2. Multiplicamos 68,75 por 9. Esto nos daría el rendimiento imputable a la segunda vivienda por esos 9 meses que es el que tendríamos que declarar, en este caso 618,75 euros, que tributarían de acuerdo con la escala del impuesto.

Si el inmueble ha estado vacío 36 días, habría que dividir entre 365 días y multiplicar por 36.

3. Declaración conjunta o separada

Es muy importante también saber que si el inmueble está a nombre de dos personas, todos los cálculos anteriores deben dividirse entre dos y declararse por separado a menos que se haga la Declaración de la Renta conjunta.

Por último, todos estos cálculos se introducen directamente en el Programa Padre, que nos irá guiando si detecta que tenemos más de una vivienda y declaramos que la hemos tenido arrendada.