TODOS LOS GASTOS AL COMPRAR UNA CASA CON O SIN HIPOTECA EN ESPAÑA

La hipoteca no es el único gran gasto que entraña la compra de una vivienda. De hecho, son muchos los gastos e impuestos que se deben afrontar para formalizar la operación y convertirse en dueño de la propiedad.

Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2022, así como una de las grandes novedades fiscales de este año: la entrada en vigor del nuevo valor de referencia de Catastro, y que es la base imponible del ITP, el impuesto que se aplica sobre la compra de inmuebles usados.

Los gastos de la compraventa

La notaría

Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Los impuestos vinculados a la compraventa

El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.

En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2022 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. Pero en Canarias, está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma. 

En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. Actualmente se aplican estos tipos:

Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

En Andalucía también han entrado en vigor condiciones especiales. Desde el 1 de enero de 2022, se aplica un ITP del 6% a las compraventas de viviendas destinadas a vivienda habitual con un valor de hasta 150.000 euros (un punto por debajo del tipo estándar). Además, cuando el comprador es menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima del terrorismo, el ITP a aplicar pasa al 3,5%. Este mismo tipo se aplica también a las compraventas de viviendas ubicadas en zonas despobladas de la región, así como a las personas con discapacidad que compren viviendas con un valor de hasta 250.000 euros. 

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Los gastos de la hipoteca

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.

La tasación de la casa

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2022, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.

Comisión de apertura

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización. 

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces. 

Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

La gestoría

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco. 

Llega el nuevo valor fiscal de las viviendas

Ya está operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Este valor es, desde el pasado 1 de enero, la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, como hemos visto, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra de una casa. 

Este cambio venía incluido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, aunque su puesta en marcha se aplazó hasta 2022. Tras la modificación, la base imponible ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que viene determinado por el valor de referencia de Catastro.

Dicho de otro modo: en el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones). Tributar por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expediente sancionador para el contribuyente. 

En el caso de que el contribuyente crea que el valor de referencia no se corresponde con el de mercado, debe recurrir y demostrarlo ante el fisco. Por tanto, la carga de la prueba recae en los ciudadanos. Para ello, puede aportar tasaciones del inmueble, fotografías o aportar un acta notarial que justifique el estado real de la vivienda. 

La llegada de este cambio está generando incertidumbre, sobre todo porque no todos los inmuebles tienen 'asignado' dicho nuevo valor de referencia. En tal caso, y cómo los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, pueden basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.