LA FIANZA EN EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA HABITUAL

13 de noviembre de 2022

Rafael De Los Rios

El primer mes de alquiler suele ser uno de los más costosos de pagar, ya que no solo se paga la renta al propietario, sino que, además, existen otros pagos a los que debe hacerse frente. Uno de ellos es la fianza, esa cantidad que se abona al casero con el objetivo de garantizar que el inquilino cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato, como, por ejemplo, mantener la vivienda en buen estado. SI todo ha ido bien y no han surgido problemas, en principio, el inquilino tiene el derecho de recuperar este dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.

¿Qué es la fianza?

La fianza se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. A lo largo de esta norma se hace diferentes referencias a la misma con el objetivo de delimitar qué es y cuál es su función.

En el artículo 36.1, se señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como, por ejemplo, locales comerciales u oficinas. Si bien existe la posibilidad de pactar una cantidad superior, este suplemento no es considerado como fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de ‘garantía adicional’, la cual no podrá exceder de una cantidad igual a dos mensualidades de renta.

El artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 36 LAU) nos habla de todo lo relacionado con la fianza en los contratos de arrendamientos, ya se trate de vivienda, de local, oficina, etc.

Los contratos de arrendamiento se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Así, la normativa en materia de fianza es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.

Dice el artículo 36 LAU lo siguiente:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Análisis

Artículo 36.1 LAU

Según este precepto, en arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de una mensualidad de fianza.

Y en arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) la fianza será de dos mensualidades de renta.

Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de «garantía adicional», que veremos más adelante.

Si las partes han pactado fianza y no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento.

Artículo 36.2 LAU

Lo que nos viene a decir este artículo es que durante los 5 primeros años de contrato (o durante los 7 primeros años si el arrendador es una sociedad) no se puede incrementar la fianza.

Ni siquiera se podrá incrementar aunque la renta vaya actualizándose según el IPC.

Pasado ese tiempo, si el contrato se prorroga, entonces si que el arrendador o el inquilino podrán pedir que la fianza se actualice, es decir, que se haga coincidir con la renta existente en ese momento (sea mayor o menor que la renta inicial).

Artículo 36.3 LAU

Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a cinco años (o siete si el arrendador es sociedad), entonces no se podrá actualizar la renta en los cinco (o siete) primeros años.

Pero a partir del quinto año (o del séptimo) y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado.

Y si nada hubieran pactado, entonces se aplicará a la actualización el mismo régimen de actualización que se haya fijado para la renta.

Artículo 36.4 LAU

Este artículo es bastante conflictivo, dado que en ningún lugar de la ley de arrendamientos urbanos se establece que haya que devolver la fianza en 30 días.

Sin embargo, es comúnmente aceptado que es así.

Sin embargo la literalidad de este artículo lo que dice no es que haya que devolver la fianza a los 30 días, sino que si a los 30 días desde que se devolvieron las llaves no se ha devuelto la fianza, entonces el arrendador tendrá que pagar intereses a partir de ese momento.

Artículo 36.5 LAU

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Este artículo es novedoso respecto a la normativa anterior.

Establece que las partes podrán establecer garantías adicionales, además de la fianza.

La novedad radica en que la garantía adicional para los arrendamientos de vivienda habitual no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Nada se establece respecto a los arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) por lo que no hay límite en cuanto a la garantía adicional que quieran pactar las partes.

Artículo 36.6 LAU

Se establece un listado de entidades que quedan liberadas de tener que prestar fianza.

La devolución de la fianza: una obligación para el arrendador

Si el pago de la fianza es una obligación para el inquilino, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato, ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.

Pero ¿qué debemos entender por una situación normal? La interpretación puede llevar a desacuerdos entre arrendador e inquilino, tras dejar este último la vivienda

Para tratar de delimitar este concepto, podemos observar el artículo 21.1 de la LAU, que señala qué obras o reparaciones deben correr a cargo del arrendador. “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, eso sí, siempre que el inquilino no haya tenido una responsabilidad en el daño que obliga a esa reparación. Por tanto, en este escenario, el arrendador no puede negarse a restituir la cantidad correspondiente al inquilino.

De igual modo, si existen pequeños daños debidos al uso normal del inmueble, la reparación también corresponderá al arrendatario, sobre todo, los relacionados con el desgaste por el uso ordinario.

¿Cuándo se debe hacer efectiva la devolución?

Sin embargo, en la norma no existe una previsión sobre en qué momento debe procederse a esta devolución, lo que puede suponer un cierto grado de incertidumbre. Por ello, es aconsejable que en el contrato se haga mención expresa a cuándo debe hacerse efectiva, lo cual deberá ser llevado a la práctica de mutuo acuerdo por las partes.

Si el contrato no delimita este aspecto, una disposición en la LAU que puede servir de guía es que en el caso de que el arrendador tarde más de 30 días en devolver la fianza desde la finalización del contrato deberá abonar los correspondientes intereses legales. Por ello, parece razonable interpretar que de forma indirecta, y de acuerdo con algunas sentencias, la LAU establece que el reintegro de esta cantidad al arrendador debe realizarse en un plazo máximo de un mes, aunque este es un asunto sobre el que no existe un consenso general.

¿Puede el arrendador retener la fianza?

Depende de si se han cumplido o no las obligaciones contractuales. De tal forma, podemos señalar tres escenarios generales en los que la obligación de restituir la fianza decae total o parcialmente, según el caso concreto:

Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble o existe alguna deuda.
Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino o cuando excedan el normal deterioro que corresponde al uso
Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, pero se deberá devolver, en su caso, la cantidad que sobre.

Si existe desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños y a quién corresponde la reparación, y el arrendador no restituye la fianza, el inquilino puede solicitarlo a través de un burofax, de forma que quede constancia de la reclamación de una reclamación extraprocesal. Si, a pesar de ello, el arrendador mantiene su postura, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales.

Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

¿Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda en concepto de garantías adicionales?

Vamos a ver si el arrendador puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda.

Como veréis más adelante para responder a esta pregunta habrá que tener muy presente la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuestiones sobre la fianza en el contrato de arrendamiento

1ª.- El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones:

Responde del cuidado y conservación del inmueble arrendado.
De la restitución de la posesión.
Del pago del precio, es decir de la renta y demás cantidades que correspondan al arrendatario.

2ª.- Una vez terminado el arrendamiento, si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.

3ª.- Por tanto, una vez finalizado el arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas y demás cantidades que deba el inquilino (luz, agua, etc.), o de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza.

4ª.- Hay que distinguir lo que se denomina literalmente “fianza” de las “cantidades complementarias o adicionales a la fianza“.

¿Qué diferencias existen entre la fianza y las cantidades adicionales a la fianza en el alquiler de viviendas?

a) La fianza siempre ha de entregarse por el inquilino en metálico, mientras que las cantidades adicionales a la fianza pueden ser prestadas de otra forma distinta como por ejemplo por aval bancario, aunque lo normal es que también sean exigidas por el arrendador en efectivo metálico.

b) La entrega de la fianza es obligatoria mientras que la entrega de cantidad adicional a la fianza es voluntaria y dependerá de que se pacte o no la entrega de la misma.

c) El importe de la fianza ha de ser depositado obligatoriamente por el arrendador en el Organismo de la Comunidad autónoma correspondiente, mientras que las cantidades adicionales a la fianza no se depositan y se las tendrá en su poder el arrendador.

d) El importe de la fianza en el arrendamiento de vivienda será de una mensualidad de la renta, mientras que el importe de las cantidades adicionales a la fianza que pueden exigirse al inquilino no podrán superar dos mensualidades de la renta.

Esta limitación máxima de 2 mensualidades de la renta se aplicará a los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.

¿Dónde se regula la fianza y las cantidades adicionales a la fianza en los arrendamientos urbanos?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la fianza y las cantidades adicionales a la fianza, destacando del citado precepto lo siguiente:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta cuando se trate de arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades cuando se trate de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ejemplo: un local de negocio).
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Volvamos a la pregunta que al principio hicimos.

En concepto de fianza el inquilino entregará una mensualidad de renta pero el arrendador puede exigirle, en concepto de garantías adicionales a la fianza, la entrega de otras dos mensualidades de la renta, por lo que finalmente las cantidades entregadas por el arrendatario podrán ser como máximo de tres mensualidades de la renta.

La fianza y las cantidades adicionales a la fianza en el arrendamiento de locales

Respecto de los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio) es obligatorio que el arrendatario entregue en concepto de fianza dos mensualidades de renta, debiendo el arrendador depositar dicho importe en el Organismo de la Comunidad autónoma correspondiente (artículo 36 LAU).

Con respecto a la cantidad que en concepto de garantía adicional se puede establecer en estos contratos, no existe límite alguno por lo que podrá pactarse lo que las partes acuerden .

Conclusión

En los contratos de arrendamiento de vivienda el arrendador puede exigir como máximo un mes de renta en concepto de fianza y dos meses de renta en concepto de cantidades asimiladas a la fianza..

En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio), el arrendador puede exigir dos mensualidades de renta en concepto de fianza y en concepto de cantidades asimiladas a la fianza existe libertad de pactos.