Las vías que tendrá el comprador de una vivienda para combatir la nueva base imponible del ITP

Expertos del sector, abogados y asesores fiscales critican este nuevo valor de referencia porque consideran que supondrá una subida de impuestos “encubierta”, ya que dicho valor de referencia no tiene en cuenta las características propias de la casa. Es posible que el comprador haya adquirido una vivienda a muy buen precio porque está para hacer grandes reformas y el nuevo valor de referencia de Catastro será superior al precio real de compraventa.

Qué debe hacer el comprador que adquiere una vivienda a un precio inferior al de Catastro

José María Mollinedo, secretario general de Gestha, el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda, asegura que este nuevo valor de referencia de Catastro tiene por objetivo acabar con el fraude fiscal y evitar prácticas ilegales como escriturar ante notario la compraventa de una vivienda por debajo del precio y el resto se lo pagaba el comprador al vendedor en dinero B, con el fin de que ambos tributaran menos. Por eso, Mollinedo ve con buenos ojos esta nueva base imponible del ITP.

El experto ofrece los pasos que debe dar el comprador de una vivienda en caso de que no quiera pagar el ITP conforme al nuevo valor de referencia y lo haga conforme al precio de compraventa escriturado ante notario. De hecho, será el notario el que le advertirá al comprador que debe liquidar el ITP conforme al nuevo valor de referencia de Catastro si es superior al valor escriturado.

El contribuyente puede negarse, pero en este caso recibirá una liquidación por parte de la administración autonómica, es lo que se conoce como la liquidación complementaria. Esto en la práctica supone que la administración pide que el comprador pague por el ITP en función del nuevo valor de referencia.

En este caso, el comprador debe estar bien prevenido y debe contar con suficientes pruebas que demuestren que la vivienda comprada tiene un valor inferior al nuevo del Catastro. Es el caso de, por ejemplo, viviendas que al comprarlas necesitan una buena reforma, que han sido afectadas por una riada o una catástrofe o que cuentan con una mala distribución y/o orientación. En estos casos, el nuevo valor de referencia no baja tan al detalle, pues no hay ningún perito de la administración que visite cada vivienda comprada.

¿Cómo se cocinará este valor? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores. En concreto, se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios. Según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar y el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado.

Salcedo no se opone a la creación de un nuevo valor de referencia, sino "a su imposición obligatoria al contribuyente. Ello, incluyendo una suerte de presunción de defraudación, consistente en que, todo aquel que tribute por un valor distinto al de referencia, será el que tendrá que demostrar a Hacienda que no está tributando menos de lo que corresponde.” 

Este nuevo valor afectará no sólo al ITP (impuesto que se paga por comprar una vivienda usada), sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y al Impuesto sobre el Patrimonio.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia como medio de comprobación de valores, con nefastos resultados.

Pasos a dar por el comprador que adquiera una casa por debajo de valor de mercado

Así, en la notaría lo recomendable es que el notario avise al comprador de la importancia de reunir el mayor número de pruebas para demostrar luego ante la administración autonómica que ha pagado el ITP correspondiente y no menos.

¿Qué pruebas necesitará?

Mollinedo recomienda que en el momento de la firma ante notario el comprador adjunte a la escritura de compraventa de la vivienda fotografías de la misma o facturas de mejoras que se hayan hecho. Es decir, debe portar evidencias de que la vivienda tiene un valor más bajo que el fijado por Catastro.

En caso de la hacienda autonómica compruebe el valor de la vivienda a efectos de ITP, el comprador puede impugnar dicho valor ante el TEAR (el Tribunal Económico Administrativo Regional). Este tribunal solicitará a la dirección del Catastro que corrija o ratifique el valor de referencia asignado a ese valor del inmueble en concreto y le envía las pruebas que el contribuyente ha aportado en la reclamación. Esas pruebas se envían al Catastro y ve si efectivamente había defectos importantes en la casa que había que corregir.

Así, el Catastro puede dar la razón al contribuyente o no. En caso de que no le dé la razón, éste puede seguir pleiteando por vía judicial, aunque los técnicos de Hacienda confirman que pocas personas suelen pleitear porque requiere de abogado y procurador y en la mayoría de ocasiones al comprador no le compensa el riesgo de gastar más dinero en el juicio que el impuesto que se le reclama, sobre todo con el riesgo de perder el pleito y soportar las costas del juicio. 

nota tomada de idealista