Estamos a punto de vivir un momento espectacular en el mercado inmobiliario. La demanda va a experimentar un auténtico boom, y eso va a repercutir en el volumen de negocio y también en los precios. Así de claro lo ha afirmado el economista Gonzalo Bernardos en el último Fotocasa Pro Academy Day celebrado hace unos días en Valencia. 

Ante una sala repleta de agentes del sector inmobiliario, no pudo ser más directo: “En cuanto salgan de aquí, a todos quienes están intentando comprar una vivienda, díganles que se den prisa”.  

Regreso a lo grande del boom inmobiliario 

“Lo que viene en el mercado inmobiliario, excepto que haya algún acontecimiento internacional imprevisible, va a ser lo mejor de lo mejor”, predice Gonzalo Bernardos. Las causas de este impulso positivo son variadas: la escasez de obra nueva que concentra la demanda en la segunda mano, la bajada de los tipos de interés y el aumento del crédito por parte de los bancos, la llegada de población extranjera que necesita una vivienda, el trasvase de inquilinos a compradores y una situación económica favorable.  

Y todo ello, además, sin el riesgo de repetir una nueva burbuja inmobiliaria, porque las condiciones son muy diferentes, según el experto.  

Máximos históricos de segunda mano, pero poca obra nueva 

En los dos últimos años hemos visto un máximo histórico de venta de viviendas de segunda mano y unas cifras mucho menores de creación de vivienda nueva, a pesar de la demanda existente en ese mercado. En 2022, con los intereses aún bajos, en España se vendieron 640.000 viviendas de segunda mano y solo 77.000 de obra nueva, un porcentaje de nuevas construcciones mucho menor que en la década anterior.  

En 2023 la cifra aún es más baja: solo se vendieron 60.000 viviendas nuevas, y la previsión para 2024 es de 74.000 nuevas entregas de llaves. “Tenemos un serio problema de construcción de viviendas”, indica Bernardos. La demanda de vivienda nueva se estima alrededor de 250.000 y, al no poderse cubrir, pasa a la vivienda de segunda mano.  

Los tipos de interés y el crédito de la banca 

La subida de los tipos de interés en 2023 ha sido la más rápida de los últimos 30 años y ha aumentado la dificultad de muchas personas para solicitar hipotecas. La banca ha tenido una postura extremadamente precavida ante el temor de un aumento de la morosidad: han endurecido los requisitos y se han limitado a conceder crédito solo a los mejores perfiles. “En 2023 hemos estado con el freno de mano puesto por la banca”, afirma Gonzalo Bernardos.  

Pero la realidad ha sido otra: la morosidad no ha subido y los principales bancos han visto multiplicados sus beneficios precisamente por la subida de los intereses de las hipotecas. Y ahora quieren seguir ganando más que el año anterior.  

Para ello, y coincidiendo con las próximas bajadas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, los bancos españoles van a volver a conceder más créditos, lo que va a beneficiar al mercado inmobiliario. Además, entran en juego nuevos actores: las pequeñas cajas de ahorro quieren volver a ganar volumen de negocio, y para conseguirlo están dispuestas a ofrecer hipotecas de hasta el 100% del valor de la vivienda.  

Con todo ello, el economista vaticina que a final de este año veremos hipotecas fijas alrededor del 2% de interés, y variables con diferenciales del 1,25%.  

La fortaleza del mercado 

En 2023 las compraventas inmobiliarias disminuyeron un 10,5%, pero el número de transacciones sin hipotecas aumentó en 20.000 operaciones. “Es un indicador de fortaleza del mercado brutal”, valora Bernardos. “En un momento nefasto para mercados como el estadounidense o el alemán, el mercado español va francamente bien. Han aumentado los puestos de trabajo y la renta de los trabajadores. El turismo está repartiendo riqueza en el conjunto de la economía, el número de empleados está en máximos históricos y sigue al alza. Somos uno de los tres países que más han crecido en la Unión Europea. Y este año ya estamos volviendo a superar todos los récords mientras que Europa se estanca”.  

Nueva población, aumento de demanda 

La llegada de población extranjera es otro factor clave para el futuro inmediato del mercado inmobiliario. “Están llegando 500.000 personas al año, tenemos un crecimiento de población similar al de antes de la burbuja inmobiliaria, y no es algo puntual: va a continuar”, detalla el experto. En parte, porque pueden ocupar puestos de trabajo. En otros casos, porque se trata de teletrabajadores de otros países que eligen España como lugar de residencia. Y todos ellos se suman a la demanda de vivienda.  

El alquiler, un mercado al límite 

La escasez de oferta de viviendas en alquiler va a mantener los precios altos. Además, como ocurre también en otras ciudades de todo el mundo, el aumento de población móvil de estudiantes y jóvenes profesionales internacionales que necesita alquilar tensiona aún más este mercado. Y la población local se ve obligada a competir con estos inquilinos con mayor presupuesto.  

Con todo ello, cada vez va a ser más barato pagar una cuota hipotecaria que alquilar. Y eso va a motivar un aumento de la demanda de compra, sobre todo entre los menores de 40 años, para quienes alquilar a largo plazo deja de ser una opción viable y se van a decantar por la vivienda en propiedad.  

Las viviendas que más van a subir 

Ante esta situación, “lo que más va a subir es lo barato”, predice Gonzalo Bernardos. “Son los compradores que el año pasado no obtuvieron financiación y ahora la van a poder conseguir”. El gran traspaso del alquiler a la compra va a afectar a toda España, “especialmente en poblaciones y barrios con viviendas de clase media-baja, a partir de este año y también durante 2025, excepto que algún acontecimiento de repercusión internacional altere el mercado”.  

Las perspectivas también son buenas para la vivienda de alto standing, especialmente por parte de compradores extranjeros, pero se trata de ventas largas y con una gran inversión para su comercialización.  

Recomendaciones para los profesionales inmobiliarios 

“Yo recomiendo centrarse en la vivienda de clase media-baja, que se puede vender fácilmente en tres meses si el precio es adecuado y requieren muchas menos visitas por inmueble”, según Bernardos. Es más, “es momento de captar incluso algo por encima del precio de mercado, porque lo que viene va a permitir vender a esos niveles en breve. Calculo que este año los precios subirán el 7%, y en 2025 el 10%”. 

No habrá burbuja inmobiliaria 

El fantasma de la burbuja inmobiliaria suele sobrevolar cualquier predicción sobre el futuro del mercado, pero Gonzalo Bernardos lo tiene claro: “No va a haber burbuja inmobiliaria. En absoluto”. 

Y lo sustenta con una amplia diversidad de argumentos: “Los bancos tienen más depósitos que créditos. No necesitan financiación del exterior, por eso va a aumentar el número de préstamos. El mercado está a tope, no hay peligro. La demanada de extranjeros está como nunca. La clase media-baja está comprando y los jóvenes apuestan por la propiedad. Hay creación de empleo y subidas de sueldos. Es el momento perfecto para el negocio inmobiliario”.